Le crowdfunding dans l’immobilier

Le terme anglais « crowdfunding » désigne un financement participatif ou collaboratif. Des plateformes spécialisées dans le crowdfunding se sont généralisées sur internet ces dernières années et le secteur de l’immobilier n’échappe pas à ce phénomène. Les particuliers ont maintenant la possibilité d’investir une somme d’argent dans un projet immobilier via une plateforme de crowdfunding immobilier dédiée. L’École chez Soi vous aide à comprendre ce qu’est le financement participatif dans le secteur de l’immobilier.

C'est quoi le crowdfunding immobilier ? Est-ce rentable ?

Le crowdfunding est un financement participatif qui consiste à financer le projet de son choix. Les investisseurs peuvent être des particuliers comme des entreprises et investissent les fonds qu’ils souhaitent. Beaucoup de sites de crowdfunding ont vu le jour ces dernières années, notamment dans l’immobilier. Les plateformes de crowdfunding ont un rôle majeur car elles mettent en relation les investisseurs et les personnes étant à l’origine du projet.

Cependant, le crowdfunding n’est pas exclusif au secteur de l’immobilier. Effectivement, le crowdfunding peut financer d’autres projets comme la fondation d’une startup, d’une PME ou encore le projet d’une tierce personne. Diverses plateformes de crowdfunding existent et le financement peut prendre différentes formes. On peut notamment voir un financement participatif sous forme de dons ou de prêts.

Apparu en 2011, le crowdfunding immobilier est en plein développement. Via des plateformes de financement participatif, il est désormais possible de prêter de l’argent à un promoteur pour l’aider à financer un programme immobilier. L’année dernière, cette activité représentaient 40% des sommes collectées* par les plateformes de financement participatif ! Au total, 100 millions d’euros ont ainsi été prêtés aux promoteurs immobiliers.

Dans le cas du financement collaboratif dans l’immobilier, cet appel au grand public permet l’investissement d’un projet de construction de logements, de commerces ou encore de bureaux. Néanmoins, c’est aussi une opération qui apporte une aide précieuse dans le cas d’une rénovation d’immeuble ou bien d’agrandissement de différentes structures.

Pour les investisseurs, l’avantage de se lancer dans le financement d’un projet immobilier est d’y toucher des intérêts. Toutefois, il ne s’agit pas ici d’accéder au statut de propriétaire d’un parc immobilier pour en tirer des loyers.

Investissement participatif : comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Être investisseur est intéressant car il à pour but de financer un des projets immobiliers d’un promoteur tout en touchant des intérêts. Comme pour acheter une maison, en temps normal la banque demande toujours un apport financier personnel. Les promoteurs se retrouvent dans le même cas. C’est pourquoi, ils se tournent vers le crowdfunding. Ce moyen de financement leur permet d’augmenter leurs fonds. Le crowdfunding se présente donc comme un complément au financement d’un projet immobilier.

Les plateformes de crowdfunding immobilier fonctionnent comme des entremetteurs. Elles mettent en relation trois acteurs. Nous avons d’abord les porteurs des programmes immobiliers qui sont à la recherche de fonds pour financer leurs opérations immobilières, ensuite la plateforme de crowdfunding spécialisée dans les projets immobiliers qui répertorie les meilleures taux pour une meilleure rentabilité et enfin les particuliers qui décident d’investir dans des projets conseillés par la plateforme. Ainsi, une fois l’opération terminée, l’investisseur récupère son capital et ses intérêts à échéance.

Financement participatif : comment investir en crowdfunding immobilier ?

Voici quelques conseils pour bien vous lancer dans des projets d’investissement immobilier :

  • Assurez-vous que la plateforme est bien immatriculée CIP (conseiller en investissement participatif) ou PSI (prestataire de services d’Investissement) ;
  • Étudiez les dossiers présentés sur la plateforme en détail. Vous devez vérifier différents facteurs : le taux de pré-commercialisation, les conditions du permis de construire, la garantie bancaire, la santé financière du promoteur, etc. ;
  • Renseignez-vous sur la fiscalité en vigueur, en fonction de la nature de votre investissement. Dans la majorité des cas, des obligations sont souscrites et à l’échéance, le capital reçu est augmenté des intérêts. Ces derniers sont imposables, soit aux prélèvements sociaux (17,2%) et au taux d’impôt sur le revenu, soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.

Le crowdfunding dans l’immobilier offre aussi un double avantage pour les investisseurs :

  • Un rendement élevé, proche de 10% brut par an ;
  • Un taux d’échec très faible.

Quelle plateforme de crowdfunding immobilier choisir ?

Difficile de se forger un avis sur le choix d’une plateforme de crowdfunding. Il faut garder à l’esprit que les meilleurs sites de crowdfunding sont ceux qui conseillent divers projets à forte rentabilité ! Comme vu précédemment, assurez vos arrières en vérifiant si la plateforme de crowdfunding est agréée.

Il faut investir en fonction de votre portefeuille ! Certains épargneurs se dirigent vers des petits tickets (autour de 100 euros), tandis que d’autres investissent à partir de 1000 euros. Il n’existe pas à proprement parler de meilleurs sites de crowdfunding immobilier. Le tout est de diversifier l’investissement. Cela permet de mieux gérer les éventuelles pertes.

N’hésitez pas à sonder l’historique de la plateforme qui vous intéresse. Vous pouvez consulter la durée moyenne des projets, le taux moyen proposé, le taux de retard, etc. Puisque l’avis des autres est important, n’oubliez pas de prendre la température en lisant les avis concernant la plateforme, les investissements passés, l’expérience des particuliers, etc.

Quel est le risque encouru pour un investisseur particulier dans un projet de crowdfunding immobilier ?

Ces dernières années, le crowdfunding ne cesse d’intéresser de plus en plus d’épargneurs. À raison, puisque le marché se porte bien, les rendements moyens sont attractifs, la durée des prêts est respectée, les retards de paiements sont notables, mais peu nombreux et le plus souvent, les intérêts sont versés à échéance. Toutefois, la multiplication des programmes immobiliers qui se tournent vers les plateformes de crowdfunding, augmentent les risques de se lancer pour les investisseurs. Effectivement, les investisseurs ont parfois du mal à s’y retrouver parmi toutes les promotions immobilières proposées par les plateformes.

Placer des fonds dans le crowdfunding immobilier reste un engagement à risque, c’est pourquoi les taux sont élevés. Les inconvénients du crowdfunding sont réels. On observe un risque de défauts ou des défaillances de paiement (retards de paiement, non remboursement du capital à la date prévue, etc.).

Sachez qu’en réalisant un placement illiquide, l’argent investi sera bloqué pendant toute la durée de l’opération et sa perte pourra être totale en cas de défaut du promoteur (impossibilité de revente des titres acquis en crowdfunding immobilier). Pourtant, c’est un risque à prendre. Si le rendement en vaut la peine, les investissements illiquides peuvent parfois s’avérer être de vraies stratégies de placements financier.

Il faut également prendre en compte le risque lié à la nature de l’opération immobilière (promotion immobilière, marchand de biens, etc.). Ces projets ne présentent pas les mêmes inconvénients. C’est pourquoi, les professionnels de l’immobilier invitent souvent les investisseurs à doubler de vigilance et à s’informer au maximum sur ces plateformes concernant les risques encourus. Ces complications spécifiques à chaque opération immobilière peuvent amener à des retards de paiement voire à une perte du capital investi.

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* Étude de KPMG.

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